01一套房少了50万 2026年3月，广州天河骏景花园的一套88平米房源以263万成交，折合单价2.96万/㎡。 这个数字放在五年前简直难以想象——2021年高峰期，同小区一套73平米的户型，成交价高达483万，单价6.57万/㎡，挂牌仅4天就卖掉。差不多的面积，五年时间，总价差了220万，单价直接腰斩。 这不是个案。就在2026年2月，骏景花园一套256平米的“老破大”以683万成交，折合单价仅2.66万/㎡。去年底更是连续出现多宗“2字头”成交：88.77平米的中层两房，263万，单价2.96万；88.65平米的低层两房，253万，单价2.85万。 消息一条接一条往外蹦，业主群里的气氛越来越微妙。有人默默把挂牌价往下调了又调，有人在群里问“现在卖合适吗”，还有人干脆不说话了。中介的朋友圈从“抢手好房”变成了“急售降价”，文案越来越短，语气越来越诚恳。 曾经，天河学区房是广州楼市最硬的“硬通货”——买了就能上好学校，上了好学校房子还能接着涨。但如今，这套逻辑正在被政策一把推倒。 02政策改了游戏规则 骏景小学，曾经是骏景花园最大的卖点之一。天河区第二梯队的名校，对口直升也不错，多少家长为了这张“入场券”掏空了六个钱包。 但从2025年4月起，事情变了。天河区教育局早早发布了2026年的学位预警，涉及13所小学和2所初中，骏景小学赫然在列。 新规的核心只有一句话：当报名人数超过学校招生计划时，按照房产证登记时间的先后顺序安排入学，录满为止，超出部分实行区域内统筹安排入学。 对于骏景小学而言，政策划定的“门槛线”是2022年8月31日。也就是说，如果你是在这个日期之后买的房，孩子入学就得排队——按房产证拿到手的时间往后排，越早拿到证，入学优先级越高。 原本“买了就能上”的确定性，一夜之间变成了“买了可能上”。 这还不是全部。初中那边也在收紧。2026年起，天河区如果对口初中装不下所有毕业生，将启动“多校划片+电脑派位”。广州中学和113中学更是发出预警：2023年8月31日后购房且学位已被占用（自家二胎除外）的家庭，孩子直接统筹入学。 不仅小学的确定性在动摇，连初中的路径也在变得模糊。家长们发现，手里那本房产证，好像没那么管用了。 03买家开口问统筹 政策的影响，最先反映在中介的带看量上。 以前带客户看骏景花园，买家进门第一句话是“这套能上骏景小学吗？”。现在呢？问题变成了“如果上不了骏景小学，统筹去哪所学校？” 一位中介吐槽：以前买房靠抢，现在买房靠算——买家不光要看房价，还要算房产证年限、算入学概率、算被统筹的风险。一套房子算下来，十有八九还得犹豫。 业主们的心态也在剧烈摇摆。 有业主挂了半年，看房的人寥寥无几，最终不得不降价20万才勉强成交。有业主听说隔壁降价50万的消息后，连夜把挂牌价往下调。还有业主在群里发了一张截图：一套房源从挂牌到成交，整整花了643天——将近两年。 2026年3月，骏景花园二手成交均价约为3.12万/㎡，但到了3月最后一周，均价直接跌到2.85万/㎡左右。一个月不到，每平米跌了将近3000块。 更要命的是，学区房与周边非学区房之间的价差正在迅速收窄。过去，学区房能比同地段非学区房贵出每平米一两万，但现在这个溢价正在被政策一点点挤掉。买家越来越务实——既然上学这件事没那么确定了，那凭什么要为不确定的学位多花几十万？ 04学区房还值不值 跌了这么多，骏景花园还能买吗？ 先说结论：教育预期溢价正在蒸发，但居住价值还在。 骏景花园的位置确实不错——金融城北区，地铁站出来就是，菜场、超市、幼儿园、中学都在脚边，连社区图书馆都有。大盘体量带来的生活配套成熟度，是很多新区楼盘短时间内没法比的。 问题在于“旧”。最早那批楼龄超过20年了，最新的一批也奔着10年去了。而周边的天河壹品、保利天汇、牛奶厂四大金刚，一个个全是人车分流、户型新潮、物业在线的年轻选手。喜新厌旧是人的天性，挑房子也一样。 对于纯粹出于学位需求买房的家长，眼下这个市场确实需要格外谨慎。学区房的流动性正在下降——你现在买的时候想着孩子毕业就卖掉，但到下家手里，同样会面临学位不确定性的考量，转手难度不比现在小。 但对于真正打算长住的刚需家庭来说，价格回调之后，反而可以重新评估了。毕竟2字头的骏景花园，放在天河这个位置，性价比确实比前几年好了不少。 从现在的情况看，政策只会越来越紧。广州多个区都在跟进学位预警，按房产证时间排序入学的方式正在成为普遍做法。学区房的估值逻辑，正从过去的“确定性溢价”转向“概率折价”——家长们不再为一个确定的学位掏溢价，而是在计算“上了最好、统筹也不差”的概率之后，给出一个更加理性的报价。 天河的房价分化已经形成。一边是核心板块的资产依然坚挺，一边是外围板块的价格深度回调。购房者不再为远期规划买单，而是选择已经落地的配套—